refik.in.ua 1 2 ... 4 5

Как оценивать недвижимость

Гэри У. Элдред
Глава из книги «Недвижимость 101»
Издательство «Баланс Бизнес Букс»



Я мог бы купить это, но по разумной цене.

Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения.

Стандартный акт оценки недвижимости


Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета. Чтобы оценить стоимость многоквартирного дома, особняка или кондоминиума, большинство арендодателей, инвесторов и оценщиков использует форму, аналогичную той, что показана на рис. 14.1.

Два основных ипотечных кредитора Соединенных Штатов, Freddie Mac и Fannie May, одобрили данную форму и рекомендовали ее к широкому применению. Арендодатели и инвесторы других стран также следуют аналогичному процессу оценки. Неважно, где именно располагается недвижимость, — принципы рыночной оценки остаются неизменными.

Сейчас мы пройдемся через все главные разделы этой оценочной формы.

Слово предостережения


Предостережение: слишком многие арендодатели, инвесторы и покупатели домов воспринимают данную оценку как окончательный результат. Но все оценки стоимости не более достоверны, чем факты, на которые они опираются, и не более справедливы, чем заключения, которые делаются на основе этих фактов. К сожалению, опыт показывает, что оценщики часто ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации.

Независимо от того, производите ли вы собственную оценку или пользуетесь результатами оценщика, критически анализируйте все входящие данные и все выводы и заключения, которые делаются на основе этих данных.


Стандартный акт оценки недвижимости

Целью данного акта является предоставление кредитору/клиенту точной и объективной информации, связанной с оценкой рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Адрес  Город  Штат  Почтовый индекс

Заемщик  Зарегистрированный собственник  Округ

Юридическое описание

Оценщик №  Налоговый год  Налог на недвижимость, $

Название района  Географическое расположение  Переписной район

Обитатели □  Владелец □  Жильцы □  Вакансия □

Оценка права собственности □  Безусловное право собственности □  Лизгольд □  Прочее (описание)

Тип передачи прав □  Покупка □  Рефинансирование кредита □  Прочее (описание)

Кредитор/клиент  Адрес

Выставляется ли данный объект на текущую продажу, либо выставлялся ли он на продажу в течение 12 месяцев, предшествующих дате настоящей оценки? □ Да  □ Нет

Источник используемых данных, цена предложения, дата

Я проводил □  не проводил □  анализ контракта на покупку рассматриваемого объекта. Расскажите о результатах анализа либо объясните, почему анализ не проводился.

 

Цена контракта $  Дата заключения контракта  Является ли продавец зарегистрированным собственником? □ Да  □ Нет  Дата (источник)


Существуют ли какие-либо финансовые уступки в пользу заемщика (продавец выплачивает процент по займам, включает в стоимость объекта мебель, бытовые приборы и пр., выплачивает первый взнос и т. д.)? □ Да  □ Нет

Если да, укажите полную сумму уступок в долларах и полное описание уступок.

 

 

Примечание: расовый состав населения района не является предметом оценки.




Характеристики района

Особняки (тенденции)

Особняки

Землепользование в настоящий момент, %

Расположение □ Город
□ Пригород
□ Сельская местность

Стоимость □ Возрастает
□ Стабильна
□ Падает

цена возрастает

Особняки

Застройка  □ Свыше 75%
□ 25-75%
□ Меньше 25%

Спрос/предложение  □ Нехватка
□ Равновесие
□ Избыток

$ (тыс.) (лет)

Дома на 2-4 квартиры

Рост  □ Быстрый
□ Стабильный
□ Медленный

Срок продажи  □ До 3-х м-цев
□ 3-6 м-цев
□ Свыше 6-ти м-цев


Низкая

Многоквартирные дома

Границы района

Высокая

Коммерческая недвижимость

 

Средняя

Прочее

Описание района

 

Рыночные условия (в том числе поддерживающие вышеизложенные заключения)

 

Размеры  Площадь  Форма  Общий вид

Классификация зонирования  Описание зонирования

Соответствие зонированию □ Полностью законное  □ Несоответствие в рамках закона (наследство от деда)  □ Отсутствие зонирования как такового  □ Несоответствие

Является ли способ текущего использования объекта наилучшим? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему.

 

Удобства

Централ.

Прочее (опишите)

 

Центр.

Прочее (опишите)

Внешнее благоустройство

Обществ.


Части.

Электричество





Водопровод





Улица





Газ





Канализация





Аллея





Опасность наводнений по классификации FEMA1 □ Да  □ Нет  Зона наводнений  FEMA  Карта FEMA №  Дата составления карты

Типичны ли внутренние и внешние удобства для данного района? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему.

Имеются ли в наличии неблагоприятные факторы, связанные с состоянием окружающей среды? □ Да  □ Нет  Если да, опишите эти факторы.






































 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общее описание

Фундамент

Внешнее описание материалы/ состояние

Описание интерьера материалы/ состояние

Объекты □  Один □  Один с дополнительными постройками

□ Бетонные плиты
□ Пространство для перемещения ползком

Фундаментные стены

Полы

Этажность

□ Полное подвальное помещение

□ Частичное подвальное помещение

Внешние стены

Стены

Тип объекта
□ Отдельно стоящий
□ Совместный

Площадь подвала кв. футов

Кровля

Отделка

□ Существующий
□ Предполагаемый
□ Строящийся

Отделка подвала %

Водостоки и водосточные трубы

Пол в ванных комнатах

Конструкция(Стиль)

□ Наружный вход/выход

□ Водоотливной насос


Тип окон

Обшивка ванных комнат

Год постройки

□ Признаки
□ Инвазии
□ Сырость

Штормовые оконные переплеты/изоляция

Стоянка  □ Нет

Фактический возраст (лет)

Отопление
□ Водяное
□ Лучистый нагреватель

Ставни/жалюзи

□ Подъездной путь
Кол-во автомашин

Чердак  □ Нет

□ Прочее

Вид топлива

Удобства
□ Дровяные печи (кол-во)

Покрытие подъездного пути

□ Приставная лестница

□ Ступеньки

□ Охлаждение

□ Центральный кондиционер

□ Камины (кол-во)

□ Забор

□ Гараж

Кол-во автомашин

□ Пол

□ Люк

□ Индивидуальное

□ Прочее

□ Внутренний дворик/плоская крыша

□ Веранда

□ Навес для автомашин
Кол-во автомашин

□ Отделка

□ Обогрев

 

□ Бассейн

□ Прочее

Тип объекта

□ Отдельно стоящий

□ Совместный

Бытовые приборы  □ Холодильник  □ Кухонная плита/печь  □ Посудомоечная машина  □ Микроволновая печь  □ Стиральная машина/сушильная камера  □ Прочие устройства (описание)


Отделанная жилая площадь сверх стандарта содержит: Комнаты  Спальни  Ванные комнаты  Размер жилплощади сверх стандарта (кв. футы)



















Дополнительные характеристики (специальные энергосберегающие устройства и пр.)

 

Опишите общее состояние объекта (необходимость ремонта и т. д.)

 

 

 

 

Имеются ли физические недостатки, влияющие на комфортность проживания, уровень звукоизоляции или структурную интеграцию объекта? □ Да  □ Нет  Если да, опишите эти недостатки.

 

Соответствует ли данный объект району, в котором располагается? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему

 

 

 


Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, предлагаются к продаже по цене от ... $ до тыс. $


Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, в течение последних двенадцати месяцев предлагались к продаже по цене от ... $ до тыс. $

Характеристика

Объект

Сравнительная продажа № 1

Сравнительная продажа № 2

Сравнительная продажа № 3

Адрес

 

 

 

 

 

 

 

Близость к объекту

 

 

 

 

Цена продажи, $

 

 

 

 

Цена продажи/общая жилплощадь, тыс. $ за кв. фут

 

 

 

 

Источник данных

 

 

 


 

Поверочный источник

 

 

 

 

Поправки к начислению стоимости

Описание

Описание

+ (–) $ Поправка

Описание

+ (–) $ Поправка

Описание

+ (–) $ Поправка

Продажа или финансирование

 

 

 

 

 

 

 

Уступки

 

 

 

 

 

 

 

Дата продажи

 

 

 

 

 

 

 

Месторас-
положение

 

 

 

 


 

 

 

Лизгольд/ неограниченное право собственности

 

 

 

 

 

 

 

Земельный участок

 

 

 

 

 

 

 

Общий вид

 

 

 

 

 

 

 

Дизайн (стиль)

 

 

 

 

 

 

 

Качество конструкции

 

 

 

 

 

 

 

Фактический возраст

 

 


 

 

 

 

 

Физическое состояние

 

 

 

 

 

 

 

Сверх стандарта

Всего

Сп.

Вн.

Всего

Сп.

Вн.

 

Всего

Сп.

Вн.

 

Всего

Сп.

Вн.

 

Кол-во комнат

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Жилплощадь, кв. футов

 

 

 

 

 

 


 




Подвал и отделанные помещения сверх стандарта

 

 

 

 

 

 

 

Функциональная полезность

 

 

 

 

 

 

 

Отопление/кондиционирование

 

 

 

 

 

 

 

Энергосберегающие элементы

 

 

 

 

 

 

 

Гараж/навес

 

 

 

 

 

 

 

Веранда/терраса/внутренний дворик


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Чистая поправка(Всего)

 

+
□  –


$

+
□  –


$

+
□  –


$

Уточненная стоимость,
Чист. попр. %

 

 

 

 

 

 


 

Общ. попр. %

 

 

$

 

$

 

$

Я исследовал / не исследовал историю продаж и трансферта рассматриваемого объекта и объектов сравнения. Если нет, объясните почему.

 

Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта рассматриваемого объекта в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.

Источник данных.

Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта сравниваемых объектов в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.

Источник данных.

Отчет о предыдущих продажах и трансфертах

 

Объект

Сравнительная продажа № 1

Сравнительная продажа № 2

Сравнительная продажа № 3

Дата предыдущей продажи/трансферта

 

 

 

 

Цена предыдущей продажи/трансферта


 

 

 

 

Источник данных.

 

 

 

 

Дата получения данных

 

 

 

 

Анализ предыдущих продаж/трансфертов





































 

 

 

 

 

Итог оценки стоимости методом сравнительных продаж

 

 

 

 

 


 

 

Стоимость объекта, рассчитанная по методу сравнительных продаж, $

 

Стоимость: Метод сравнительных продаж, $  Метод сравнительных затрат (если применялся), $  Метод сравнительного дохода (если применялся), $

 

 

 

Данная оценка проводилась по принципу □ «все как есть»,  □ предполагая, что все необходимые исправления и улучшения уже внесены,  □ предполагая идеальное состояние объекта, не требующее никаких ремонтных работ.

 

Проведя полную визуальную инспекцию объекта и выполнив исследования в полном объеме, я оценил стоимость объекта в сумму $ на момент проведения оценки (дата).



Стандартный акт оценки недвижимости


 

 

 

 

 

 

 

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТ (Fannie Мае не требует проведения оценки по этому методу)


Предоставляет заемщику/клиенту объективную информацию о стоимости объекта. Все нижеприведенные расчеты клиент может воспроизвести самостоятельно.

Служит для проверки оценок, полученных методом сравнительных продажи другими методами.

 

 

Оценка  Реконструкция  Постройка заново

Стоимость земельного участка......................................................................... $

Источник данных по затратам

Жилые помещения кв. фут/$.................................................................. $

Рейтинг качества Фактическая дата, исходя из которой рассчитываются затраты

кв.фут/$.................................................................. $

Комментарии (расчетжилой площади, степени износа и пр.)

Гараж/навес кв. фут/$.................................................................... $

 

Полная стоимость нового строительства....................................................... $

 

Минус Физический

Функциональный

Внешний

 

Износ

 

.................. $


 

Стоимость здания с учетом износа................................................................. $

Стоимость участка в состоянии «как есть».................................................... $

Возможный срок дальнейшего коммерческого использования (только для министерства жилищного строительства и городского развития), Лет

Окончательная стоимость объекта................................................................. $

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА (Fannie Мае не требует проведения оценки по этому методу)

Среднерыночная месячная арендная плата $ × Мультипликатор суммарной ренты = $ Стоимость по методу сравнительного дохода

Заключение по проведенной оценке

 




ПРОЕКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО ПЛАНИРУЕМОЙ ЗАСТРОЙКЕ (ПЗ)

Находится ли застройщик/строитель под контролем ассоциации домовладельцев? □ Да  □ Нет  Тип объекта □ Отдельно стоящий  □ Совместный

Следующая информация относится ТОЛЬКО к объектам ПЗ при условии, что застройщик/строитель работает под контролем ассоциации домовладельцев, и данный объект входит в совместный комплекс жилых единиц.

Юридическое наименование проекта

Общее число фаз  Общее число жилых единиц  Общее число проданных жилых единиц


Общее число арендуемых жилых единиц  Общее число жилых единиц, выставленных на продажу  Источник данных

Подразумевает ли данный проект конверсию уже существующих зданий в ПЗ? □ Да  □ Нет  Если да, укажите дату конверсии

Состоит ли данный проект из множественных жилых единиц? □ Да  □ Нет  Источник данных

Закончено ли строительство жилых единиц, объектов общего пользования и рекреационных объектов? □ Да  □ Нет  Если нет, укажите стадию строительства.

 

 

Арендуются ли объекты общего пользования ассоциацией домовладельцев или сдаются в аренду ассоциацией? □ Да □ Нет Если да, опишите условия аренды.

 

Опишите объекты общего пользования и рекреационные объекты.

 

Стандартный акт оценки недвижимости


Данная форма предназначена для оценки особняков или особняков со вспомогательными постройками, включая объекты, входящие в планируемую застройку (ПЗ). Данная форма не предназначена для оценки домов заводской сборки либо квартир, входящих в кондоминиумы или кооперативы.

Данный акт оценки недвижимости предполагает: конкретный объем работ, выполненных оценщиком, предназначение акта, пользователя акта, определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификацию оценщика. Во все перечисленные пункты запрещается вносить какие-либо дополнения или исправления. Оценщик может расширить объем выполненных работ, проведя дополнительные исследования. Сертификация оценщика также не допускает каких-либо дополнений или исправлений. Тем не менее разрешаются дополнительные сертификации, требуемые законодательством либо касающиеся членства оценщика в организации, занимающейся оценкой недвижимости.


Объем работ. Объем работ оценщика определяется сложностью оценочного заявления и требованиями данной формы. Сюда входит определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификация оценщика. Оценщик обязан, как минимум: 1) провести полное визуальное исследование оцениваемого объекта как внутри, так и снаружи; 2) провести инспекцию района; 3) провести инспекцию каждого из сравниваемых объектов, по меньшей мере, осмотрев их с улицы; 4) исследовать, проверить и проанализировать все данные, полученные из надежных общественных и частных источников; 5) привести в данном отчете итоги своего анализа, а также высказать свое заключение.

Предназначение акта. Данный акт предназначен для кредитора/заказчика с тем, чтобы определить стоимость объекта, под залог которого будет выдаваться кредит.

Пользователь акта. Пользователем данного акта является кредитор/заказчик.

Определение рыночной стоимости. Это наиболее вероятная цена, по которой можно будет продать данный объект на свободном и открытом рынке при условии честной продажи и благоразумия как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Данное определение подразумевает конкретную дату продажи и передачу титула от продавца к покупателю при следующих условиях; 1) продавец и покупатель достаточно мотивированы на совершение сделки; 2) обе стороны хорошо информированы и каждая из сторон действует в собственных интересах; 3) имеется достаточное количество времени, чтобы выставить объект для продажи на открытом рынке; 4) оплата осуществляется в наличных долларах США либо по соответствующему финансовому соглашению; 5) цена объекта не предполагает каких-либо финансовых и прочих уступок2.

Заявление о предположениях и ограничениях. Сертификация оценщика в данном акте касается следующих предположений и ограничений:

1. Оценщик не несет ответственности за все юридические вопросы, связанные как с оцениваемой собственностью, так и с ее титулом, за исключением информации, полученной им в процессе оценки. Оценщик предполагает титул абсолютно законным и не высказывает своего мнения по поводу титула.


2. В данном отчете оценщик приводит общее описание объекта, указывая его размеры и характерные особенности. Описание должно помочь читателю составить зрительное представление о самом объекте и его размерах.

3. Оценщик исследует карты наводнений, представленные FEMA, и указывает, входит ли данный объект в опасную зону. Поскольку оценщик не является специалистом в области топографии, его выводы не могут служить гарантией, явной или подразумеваемой.

4. Оценщик не подлежит юридической ответственности за любые сомнительные моменты, связанные с законным статусом объекта, если подобная ответственность не была оговорена заранее.

5. В данном отчете оценщик указывает все недостатки, связанные с техническим состоянием объекта (элементы, требующие ремонта, изношенные детали, элементы, представляющие опасность, источники токсических веществ и т. д.), которые были выявлены в процессе осмотра. Если не утверждается обратное, оценщику ничего не известно о возможных скрытых дефектах, которые могут снизить стоимость объекта. По этому поводу оценщик не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых. Поскольку оценщик не является специалистом в области охраны окружающей среды, данный акт не может рассматриваться как экологическая оценка объекта.

6. Оценщик основывает данный акт на предположении, что объект находится в нормальном техническом состоянии, либо на предположении о том, что все необходимые ремонтные работы будут проведены на профессиональном уровне.

Анализ оценки рыночной стоимости


Мы не сможем разобрать во всех деталях каждый пункт приведенной формы оценки. Тем не менее обсудим каждый из разделов оценочного акта и высветим основные источники ошибок и сомнительных умозаключений.



следующая страница >>