refik.in.ua 1

Тема 5 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ГРОМАДЯНАМИ ЖИТЛОМ ДЕРЖАВНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ


1. Договірно-правове регулювання забезпечення житлом у державному житловому фонді.

2. Договір піднайму житлового приміщення.

3. Збереження права на житлове приміщення за громадянами у разі їхньої тимчасової відсутності.

4. Бронювання житлових приміщень.

5. Обмін житловими приміщеннями у державному і колективному житлових фондах.

6. Квартирна плата.
Методичні рекомендації

1. При розгляді питання договірно-правового регулювання забезпечення житлом у державному житловому фонді необхідно зазначити, яким чином громадяни отримують квартири у безстрокове користування. Хоча житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, але виникають з приводу користування наданим громадянинові житловим приміщенням державного житлового фонду. Тож слід визначити істотні умови договору найму та навести його правову характеристику відповідно до Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 939 від 22 червня 1998 р.

Оскільки сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім’ї, то права й обов’язки сторін мають розподілятися. Тому варто окремо зупинитися на визначенні прав та обов’язків сторін за договором найму відповідно до Цивільного та Житлового кодексів

України.

Ст. 63 Житлового кодексу України визначає предмет договору житлового найму, тому в порядку дискусії слід звернутися до визначення понять і аналізу термінів “квартира”, “житлове приміщення”, “житловий будинок”, “житлова кімната”. Можна назвати об’єкти, що не можуть бути самостійним договором найму. Оскільки договір найму житлового приміщення може бути змінений, слід зупинитися на особливих умовах і правових підставах таких змін.

Окремо необхідно розглянути питання правового становища тимчасових мешканців, визначити порядок та умови їх вселення, строки проживання, порядок їх виселення, випадки, коли тимчасове проживання громадян не припускається.


2. Оскільки наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім’ї, які мешкають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайм житлове приміщення, то своє право здавати у піднайм таке приміщення наймачі реалізують шляхом укладання договору піднайму. Тому варто дати правову характеристику та визначити сторони договору піднайму, його істотні умови, предмет, термін дії, інші звичайні умови договору. В порядку дискусії можна порушити питання про розмір плати за користування житловими приміщеннями за договором піднайму, що встановлюється угодою сторін, але за житловим законодавством не може перевищувати розмір квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщення), і відповідної частки його витрат з оплати комунальних послуг.

До того ж слід пояснити, що законодавством передбачено дві умови, за якими прямо заборонено здавати житлові приміщення державному житловому фонду у піднайм: 1) якщо в результаті вселення піднаймача розмір житлової площі, що припадатиме на кожну особу, яка мешкає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання житлових приміщень; 2) якщо в квартиру, в якій мешкають двоє або більше наймачів, вселяється як піднаймач особа, котра страждає на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Для договору піднайму житлового приміщення характерні особливі підстави до припинення і розірвання його, і це питання необхідно розглядати за правовими чинниками: недодержання встановленого порядку здачі житлового приміщення в піднайм; спливання терміну договору піднайму; випадки дострокового розірвання договору та випадки, якщо договір піднайму укладено без зазначення терміну.

При цьому слід зазначити, що піднаймач квартири вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

3. Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача викладено у ст. 71, а їхні права і обов’язки — у ст. 78 Житлового кодексу, які визначають випадки збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За загальним правилом, при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї житлове приміщення зберігається за ними протягом шести місяців. Але цей термін може бути продовжено. Це питання слід розглядати з урахуванням положень Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 р. “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України”, яка визначає, що в разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня вибуття.


Потрібно розглянути випадки, коли житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців.

Слід зазначити, що однією з гарантій дотримання прав громадян на житло є те, що наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на житлову площу, на підставі ст.71 Житлового кодексу, якщо про це не винесено судове рішення.

5. Бронювання житлового приміщення слід розглядати відповідно до ст. 73–78 Житлового кодексу та “Правил бронювання житлових приміщень”, затверджених постановою Ради Міністрів Української РСР № 342 від 9 вересня 1985 р., розпорядження Кабінету Міністрів України № 44-р. від 24 січня 1997 р. “Про бронювання та придбання житлових приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну”.

Варто пояснити правові підстави тимчасової охорони прав громадян у випадку їхньої тимчасової відсутності, і випадки коли житло не підлягає тимчасовій охороні. Далі слід розглянути коло прав та обов’язків осіб, які бронюють житлове приміщення, що охоплюють умови, необхідні для бронювання, строки забезпечення охорони прав та їх підстави.

6. Розгляд питання щодо обміну житла у будинках державного і громадського житлових фондів і фонду житлово-будівельних кооперативів варто провадити, спираючись на ст. 79–89 Житлового кодексу та затверджені Постановою Ради Міністрів УРСР № 31 від 31 січня 1986 р. “Правила обміну житлових приміщень в Українській РСР”, що нині діють.

Тому доцільно провести порівняльний аналіз договорів заміни та обміну житла, виявити їхні спільні та характерні риси. При цьому зупинитися на предметі договору, сторонах, порядку оформлення обміну житлових приміщень, правових підставах і порядку проведення примусового обміну житла.

Оскільки згода про обмін помешкання набирає чинності з моменту одержання ордерів і є єдиною підставою для вселення до житлового приміщення, що обмінюється, то варто знову звернутися до особливостей документа, що надає право на обмін житла. Згода, яка лежить в основі обміну, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що набуває юридичної сили тільки після отримання ордерів, тому до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (ст. 41–61Цивільного кодексу) та випадків, коли обмін житла вважається таким, що не відбувся. Варто навести випадки обміну житлових приміщень, проведеного з порушенням вимог чинного законодавства України, за якими він вважається недійсним.


7. При розгляді питання розміру плати за житло необхідно вказати, що, за загальним правилом, він узгоджується між сторонами, а для державного житлового фонду визначається нормативними актами. При визначенні квартирної плати враховуються площа приміщень, що здаються, фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові вартості житла та інші витрати. При цьому орендодавці (власники квартир) зобов’язані подавати податковій інспекції декларацію про доходи від житла, переданого в оренду. Власники квартир багатоквартирних будинків зобов’язані вносити на відповідний рахунок власника будинку плату за обслуговування і ремонт будинку.

Наймачі квартир (кімнат) державного житлового фонду вносять плату за найм житла, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України. Але відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України № 11-92 від 15 грудня 1992 р. “Про зміну порядку оплати за користування житловим приміщенням” дію ст. 66 Житлового кодексу України, яка передбачала плату за користування житлом, зупинено.

Водночас плата за комунальні послуги відповідно до ст. 68 Житлового кодексу має вноситись щомісячно.

Необхідно визначити правові наслідки прострочення внесення вказаної плати з урахуванням положень Закону України від 13 листопада 1996 р. “Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги”.

Варто зупинитись на розмірі платні за користування помешканням у будинках різних житлових фондів і пільгах окремим категоріям громадян щодо оплати житла та комунальних послуг і зокрема на субсидуванні державою громадянам оплати житла.

Субсидії надаються для відшкодування сім’ям витрат на оплату житла і комунальних послуг в Україні, які діють паралельно з іншими пільгами і не скасовують їх. Порядок надання субсидій регулюється Постановою Кабінету Міністрів України № 848 від 21 жовтня 1995 р. “Про спрощення порядку надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України № 1050 від 22 вересня 1997 р.).

Завдання до теми 5 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ГРОМАДЯНАМИ ЖИТЛОМ ДЕРЖАВНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ
Задача № 1. Громадянка Козак подала до суду позов про визнання права на кімнату у квартирі, наймачем якої є її свекруха, і вселення. Позовні вимоги Козак обґрунтувала тим, що вселилася у спірну квартиру в зв’язку з укладенням шлюбу з сином відповідачки. Після розірвання шлюбу їй стали перешкоджати користуватися житловою площею, тому вона просила задовольнити позовні вимоги.

Заперечуючи проти позову, свекруха посилалася на те, що згоди на постійне проживання невістки у квартирі вона не давала, у квартирі остання не була прописана і тому права на проживання в ній не набула.
Контрольні питання

1. Чи має право громадянка Козак на вселення у спірне житло?

2. Чи зміниться ситуація у випадку, якщо Козак матиме прописку в іншому будинку?

3. Як розв’язати спір?

4. Варіант: після вселення за рішенням суду в спірну оселю Козак одружилася і в неї народилася дитина. Чи має вона право вимагати вселення свого нового чоловіка?
Задача № 2. Громадянин Дацюк подав 2000 р. позов до суду про приєднання однієї кімнати у комунальній квартирі і надання йому звільненої в трикімнатній квартирі кімнати площею 12 кв. м, оскільки він зі своєю сім’єю в цій квартирі займає дві кімнати і потребує поліпшення житлових умов.

Відмовляючи в наданні зазначеної кімнати, місцева адміністрація послалася на те, що позивач унаслідок обміну житлової площі 1997 р. погіршив свої житлові умови і тому правила ст. 54 Житлового кодексу України на нього не поширюються.
Контрольні питання

1. Який порядок надання житлового приміщення, що звільнилося?

2. Чи зміниться ситуація, якщо квартира була побудована для однієї сім’ї, але самовільно перепланована?

3. Як розв’язати спір?

Задача № 3. У зв’язку з розірванням шлюбу громадянин Кирилець звернувся до житлових органів із заявою про зміну умов договору найму житла, яке займав із колишньою дружиною і дочкою. Він зазначив, що спірна квартира площею 27 кв. м має ізольовані кімнати, одну з яких площею 7 кв. м він просить виділити йому.


Відмовляючи у задоволенні заяви, державна адміністрація району послалася на те, що за розміром кімната не відповідає частині житлової площі, що припадає на нього у квартирі, тож з урахуванням незначного розміру підсобних приміщень рішення щодо зміни умов договору найму приймати недоцільно.

Контрольні питання

1. Чи правильною є відмова в задоволенні заяви Кирильця?

2. Чи впливає розмір кімнати на рішення і в яких випадках?

3. Як діяти в подібній ситуації?

Задача № 4. У травні 2000 р. громадянка Лугова звернулася до суду з позовом до громадянина Новикова з сім’єю про визнання їх такими, що втратили право користування житловою площею, і визнання недійсним свідоцтва про право власності. Позивачка зазначала, що спірну квартиру отримав її чоловік. Вона вселилася туди в березні 1994 р., коли між нею та її чоловіком було зареєстровано шлюб.

У квітні 1995 р. у них з чоловіком народилася дочка, і оскільки спірна квартира була волога та невпорядкована, вони переїхали тимчасово до її батьків. У квартирі залишилася мати наймача, з її згоди туди вселилися сестра, її чоловік та їхня дитина. Усі вони були прописані у спірній квартирі.

Коли 1 лютого 2000 р. її чоловік помер, відповідачі, скориставшись пропискою, переоформили особовий рахунок на Новикову з сім’єю і приватизували квартиру.

Позивачка зазначала, що вона вселялася в квартиру як член сім’ї наймача і набула рівного з ним права користування житловою площею.

Відповідачі в зустрічній позовній заяві зазначали, що Лугова вселилась у квартиру не в установленому порядку і не набула права на проживання.

Контрольні питання

1. Який порядок вселення в квартиру?

2. Чи було порушено право наймача на вселення інших осіб у займане ним приміщення?

3. Чи порушені права на проживання Лугової, якщо вона ще з 1990 р. була прописана в іншій квартирі?

Задача № 5. Павлишин звернувся до суду з позовом до Олексашенко щодо визнання права користування житлом і вселення у квартиру. Позивач посилався на те, що, перебуваючи з 1987 р. з Олексашенко у фактичних шлюбних відносинах, проживав у квартирі як член сім’ї. З грудня 1993 р. у зв’язку з погіршенням стосунків відповідачка почала чинити перешкоди в користуванні квартирою, тому позивач просив задовольнити позов.


Контрольні питання

1. Який порядок вселення членів сім’ї наймача, піднаймача?

2. Чи є прописка правоустановчим юридичним фактом?

3. Чи зміниться рішення суду у випадку, коли Павлишин прописаний у приватному будинку своєї матері?
Задача № 6. Громадянка Алієва подала позов до своєї дочки Вернидуб про примусовий обмін квартири.

Позивачка зазначала, що 1988 р. з дочкою та її дочкою (онукою) вселилась у порядку обміну в двокімнатну квартиру житловою площею 29,62 кв. м з метою об’єднання в одну сім’ю. Після цього відповідачка з дочкою почали створювати неможливі умови для сумісного проживання, ображали її, били. Обміняти квартиру відповідачка відмовляється. За запропонованим варіантом примусового обміну вона має переселитися в кімнату площею 28 кв. м у комунальній квартирі, а відповідачка з дочкою — в однокімнатну ізольовану квартиру житловою площею 19,5 кв. м.

Контрольні питання

1. Чи має право Алієва вимагати примусового обміну квартири?

2. За яких умов обмін житлових приміщень не припускається?

3. Яке рішення повинен ухвалити суд?

Задача № 7. У березні 1998 р. громадяни Васильєва і Сотник звернулися з позовом до громадянки Сергєєвої та членів її сім’ї про визнання недійсним обміну житлових приміщень. Позивачі зазначали, що мешкали разом у чотирикімнатній квартирі в Луганську. У жовтні 1996 р. з дозволу міськвиконкому вони здійснили обмін цього житла на дві однокімнатні квартири, в яких мешкали відповідачі. Отримавши обмінні ордери, Васильєва вселилася у кв. № 14 кварталу Південний, а Сотник — у кв. № 168 по вул. Смоленській, 3. Після вселення позивачі виявили приховані недоліки, які не були помітні під час огляду перед обміном, зокрема щілини на стиках, у зв’язку з чим квартира Сотника волога. Крім того, відповідачі не виконали своїх зобов’язань, пов’язаних з ремонтом приміщень. Посилаючись на те, що вони уклали зазначену угоду внаслідок помилки, позивачі просили суд визнати угоду недійсною та повернути сторони до попереднього стану.


Контрольні питання

1. Які правовідносини виникають при обміні житла і якими нормативними документами вони регулюються?

2. За яких умов припускається обмін квартири?

3. Чи буде визнано ордер на обмін житла за наведених обставин недійсним?

4. Чим відрізняються договори обміну та міни житла?
Задача № 8. Громадяни Чирська і Чирський звернулися до виконкому Боярської міської ради про зміну договору найму житлового приміщення. Позивачі зазначали, що вони сім’єю з чотирьох осіб мешкають у двокімнатній квартирі житловою площею 28,5 кв. м з ізольованими кімнатами. Після розірвання шлюбу Чирська із сином стала проживати у кімнаті площею 11,9 кв. м, а Чирський з дочкою — у кімнаті площею 16,6 кв. м. Обоє звернулися до виконкому міської ради з проханням змінити умови договору найму і укласти з кожним з них окремий договір на фактично займані приміщення.
Контрольні питання

1. Чи має право колишнє подружжя вимагати надання житлового приміщення у межах належної їм частки житлової площі?

2. Чи вважається така зміна договору найму житла штучним погіршенням житлових умов?

3. Чи зміниться рішення у випадку якщо будинок — приватна власність подружжя?

4. Як розв’язати спір?
Задача № 9. Громадянин Прищепа звернувся до суду з позовом до громадянки Філімонової, її матері та неповнолітньої дочки, ЖЕО Кіровського району м. Донецька про зміну умов договору найму житлового приміщення. У позові було вказано, що 1990 р. на сім’ю з чотирьох осіб, у тому числі й позивача, була надана трикімнатна з ізольованими кімнатами квартира. Посилаючись на те, що між ним і Філімоновою, її матір’ю та неповнолітньою дочкою в червні 1995 р.

склалися неприязні стосунки, які перешкоджають нормальному користуванню житлом, позивач просив виділити йому ізольовану кімнату площею 11,5 кв. м, а відповідачам — інші дві.

Посилаючись на те, що в лютому 1999 р. Прищепа добровільно залишив спірну квартиру і не проживає в ній понад шість місяців без поважних причин, вони просили про задоволення їхніх вимог на підставі ст.71 Житлового кодексу.


Контрольні питання

1. Чи має Прищепа право на зміну умов договору найму?

2. Упродовж якого часу за тимчасово відсутніми громадянами зберігається право на житло?

3. Яким вимогам має відповідати квартира, що виділяється?

4. Яке рішення повинен ухвалити суд?

Задача № 10. Громадянка Найдьонова подала позов до громадянки Ломакіної про зміну договору найму житлового приміщення —трикімнатної квартири площею 38,7 кв. м, де проживала з дитиною та відповідачкою. Посилаючись на те, що при користуванні квартирою виникають конфлікти, просила поділити приміщення, виділивши їй з дитиною дві кімнати, кожна по 10,9 кв. м, а матері — кімнату площею 16,9 кв. м.
Контрольні питання

1. Які правові підстави передбачені для зміни договору найму квартири державного житлового фонду?

2. У яких випадках зміна договору найму не припускається?

3. Чи підлягають задоволенню вимоги Найдьонової?

4. Яким чином змінилася б ситуація, якщо будинок належить приватному житловому фонду?


Задача № 11. Громадянин Андреєв подав позов до громадянина Поліщука про зміну договору найму квартири.

Позивач зазначав, що він з колишньою дружиною Поліщука і двома дітьми — неповнолітньою дочкою та дорослим сином — живуть у трикімнатній квартирі (кімнати площею 19,68, 11,0 і 10,0 кв. м). Після припинення подружнього життя спільне проживання стало неможливим. Тому він просив виділити в його особисте користування кімнату площею 10,0 кв. м із залишенням кухні, комірки, ванної з туалетом у спільному користуванні та укладенням окремого договору найму житлового приміщення.

Контрольні питання

1. Чи можливо за даної ситуації укласти два договори найму?

2. При укладенні окремих договорів найму які житлові приміщення можуть бути закріплені на праві особистого і спільного користування?

3. Чи має Андреєв право на приватизацію окремої кімнати?


4. Яке рішення повинен ухвалити суд?
Задача № 12. Громадянка Самарчук подала позов до Хмельницького міськвиконкому про визнання права на квартиру. Позивачка зазначала, що в липні 1997 р. уклала шлюб з громадянином Гаврилюком, який був наймачем двокімнатної квартири в Хмельницькому. Після цього вона вселилась до нього в квартиру, проживали однією сім’єю, вели спільне господарство до дня його смерті в січні 2000 р. Посилаючись на те, що відповідач не визнає її права на зазначену квартиру, позивачка просила задовольнити позов.

Хмельницьке міське управління житлово-комунального господарства подало зустрічний позов до Самарчук про виселення, посилаючись на те, що остання в спірній квартирі не прописана і не проживала, була наймачем іншої квартири. Оскільки Самарчук самостійного права на спірне помешкання не набула, вона після смерті наймача підлягає виселенню.

Контрольні питання

1. Які особи є членами сім’ї наймача?

2. Яка різниця між пропискою і місцем проживання?

3. Яке правове значення має реєстрація шлюбу для визначення житлових прав громадян?

4. Яке рішення повинен ухвалити суд?

Задача № 13. В липні 1994 р. громадянка Світланова звернулася до суду з позовом до громадянина Горобця про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з Горобцем спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу площею 12,9 кв. м, тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла у двокімнатну квартиру площею 28,2 кв. м, а наймачі цих житлових приміщень з’їхались би у спірну квартиру.

Контрольні питання

1. Що таке примусовий обмін житла і в яких випадках він припускається?

2. Які інтереси мешканців мають бути враховані при примусовому обміні?

3. Які обставини має встановити суд для оцінки варіантів обміну?

4. Яке рішення повинен ухвалити суд?

Задача № 14. У двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат площею 20 та 10 кв. м, за ордером вселилися батько й син.

У зв’язку з одруженням сина у цю квартиру з додержанням правил, передбачених ч. 1 ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка наймача. Між цими трьома особами була домовленість, що молоде подружжя займатиме лише кімнату площею 20 кв. м.

Контрольні питання

1. Чи має рівні права на користування житловою площею невістка?

2. Що таке угода на право користування житлом і в якій формі вона укладається?

3. Як має вирішити справу суд у випадку, якщо батько заперечує проти вселення невістки?